• mcba linkedin
  • mcba facebook

Mentor Capital & Business Advisory© | All Rights Reserved 2019

מאמרי נדל"ן

עברית

En

Ro

תכניות ממשלתיות לעידוד השקעות נדל"ן ברומניה


סדרת מאמרים מאת : אסנת פלד – מנהלת הדסק הישראלי מנטור קפיטל – בוקרשט רומניה (2017) - www.mcba.ro

שוק הנדל"ן ברומניה 2017 - כיצד ממשלת רומניה מעודדת השקעה בנדל"ן
המשבר הכלכלי אשר השפיע על כל מדינות אירופה בשנת 2009, נתן את אותותיו גם בשוק הנדל"ן הרומני אשר היה בשיא השיאים בדיוק בתקופה זו. פרוייקטים רבים (ולא רק בתחום הנדל"ן) אשר היו בשלבי הכנה, טרום מימון, שלבי בנייה ואפילו פרוייקטים בשלבי סיום או מסירה ...כולם נפגעו מההפתעה אשר הגיעה בתקופת זמן קצרה מאוד והפכה שוק משגשג ופורח לשוק זהיר וחשדני.

הקושי הגדול הגיע מכיוון הבנקים הזרים ובראשם הבנקים היוונים אשר שלטו בזירת הפיננסים המקומית ופיזרו הלוואות בסיכון גבוה וללא בטחונות . כאשר חלה קריסה במדינות המוצא שלהם (יוון, קפריסין וכו') נעצרה כליל הזרמת האשראי ונוצר מחנק אשראי כללי שהשפיע על זירת הפיננסים במלואה כמו גם על משקיעים זרים שנבנו על כספים ממדינות המוצא.


ישנן טענות רבות כלפי משקיעים גדולים (ביניהם חברות ענק בורסאיות מישראל) שספגו הפסדים רבים. חשוב להבין כי מרביתן המוחלט של ההשקעות שהתחילו החברות הגדולות הללו היו מצויינות ונשענו על שוק שהיה בזמנו בפסגת המחירים ובמצב של "בועה" (בדומה לשוק הישראלי כרגע). אין זה נכון לבוא אליהם בטענות בעיקר בשל העובדה כי מרבית ההפםסדים נעצרו בשל מחנק אשראי גלובאלי שלא איפשר להן להמשיך את הליכי פיתוח הפרוייטקים שלהם ולראייה, חברות אשר המשיכו את הליך הפיתוח באופן שקט ורגוע תוך גיוס מימון חיצוני הגיעו לתוצאות מעולות וביצעו אקזיטים מצוייינים כמה שנים אחר כך.

הדוגמא הבולטת לכך היא חברת NEPI אשר נכנסה לשוק בשנת 2009 והחלה לרכוש קניונים ונכסים מניבים בקצב מוגבר. היתרון המרכזי שלהם היה אי מגבלת אשראי ולראייה העובדה כי הם כיום החברה המובילה בשוק ומחזיקים בפורטפוליו העשיר ביותר ברומניה. הסבלנות שלהם השתלמה ויכולתם להמשיך ולהתקדם ללא תלות במימון מקומי (מקור הבעיה של חברות ישראליות רבות שפעלו ברומניה בשנה זו) הם אלה שהובילו אותם לעמדת מובילי שוק.

רד עלה, עלה ו-רד...

יש לציין בהקשר זה, שהביקושים לדיור ולמשרדים מעולם לא ירדו, אלא בדיוק להיפך!
בכל שנה מתווספים זוגות צעירים ומשפרי דיור למשוואה ואותם לקוחות פונטנציאליים ישבו והמתינו כ-5 שנים לסיטואציה מימונית שתאפשר להם הן בהיבט של יציבות תעסוקתית והן בהיבט של היצע דירות, לקבל הלוואת משכנתה.

 

את נקודת המפנה המשמעותית ראינו ב2015 כאשר פרוייקטים חדשים התחילו למכור ובנקים מקומיים בעיקר (אשר ברובם לא נפגעו משמעותית מהמשבר כי לא נעזרו בכספי בנק האם כמו הבנקים היוונים), החלו להציע הלוואות משכנתה בריבית אטרקטיבית.

כיצד חל המפנה ?  צעד ארוך טווח של ממשלת רומניה!

ממשלת רומניה חוותה גם כן משבר מנטאלי לא פשוט. מעבר לעובדה כי האיחוד האירופי העמיד יעדי צמיחה שלא כובדו (ערב המשבר הגלובלאי ולא רק ברומניה) , הממשלה לדורותיה השכילה להבין כי נדרשים מספר צעדים פיננאסיים על מנת לעורר את השוק ולאפשר לאנשים לרכוש דירות. ההבנה כי רכישת דירות הינה מנוע לצמיחה פיננסית כללית היוותה את הסביב ליצירת תכנית מיוחדת הנקראת "בית ראשון" (Prima Casa)

התכנית מעניקה לאלו הרוכשים את ביתם הראשון אפשרות לקבל הלוואה בתנאים מועדפים מהבנק, עם הון עצמי מצומצם ביותר, בצירוף בטחונות מדינה לתשלום המשכנתה. הממשלה כמובן דאגה להצמיד מספר תנאים מגבילים כדי למנוע שימוש לרעה בהטבה המעולה שהיא מעניקה לאותם צעירים, כמו כן דאגה לייצר מגבלות גם עבור הבנקים הנהנים מבטחונות מדינה והגבילה את גובה הריבית אותה הבנק יכול לחייב את לקוחותיו.

בנוסף, המדינה השיקה מסלול מע"מ מיוחד ליזמים וחברות הבנייה ומאפשרת למכור בתים (עם הגבלות מסויימות הנוגעות לגודל הבית, גודל החצר וכו') במע"מ 5% , אשר משקף הפחתה של 14% משווי המע"מ. (המע"מ ברומניה 19%)

התכניות הוטמעו בהצלחה מרובה בכל רחבי רומניה ולמרות כי ניתן למרות בוודאות שהמשבר הפיננסי כבר הסתיים,  המשלה הותירה על כנה את כל התכניות ולמעשה הזניקה את תחום הנדל"ן ואפשרה ליזמים נוספים לבנות פרוייקטים גדולים עבור הקהל הרחב.


אלו דירות רוכשים התושבים הרומנים?

ברומניה חיים כ- 20 מליון תושבים ולכן ניתן לומר באופן פשטני כי הרומנים קונים הכל !


כמובן שלכל איזור יש המאפיינים שלו וקהל היעד הייחודי לו אך באופן כללי חשוב להבין כי ימי הבועה חלפו ותמו. הלקוח הרומני רוכש רק מה שהוא יכול להרשות לעצמו ולכן היצע הדירות והבתים בשוק תואם באופן מלא רמת הכנסות ממוצעת של 700-1000 יורו בחודש (ובהתאם משכנתה !).

 

יזם אשר ינסה להעלות את רמת המחיר המקובלת ייתקל בהתנגדות וייתקשה לסגור עסקה.  השוק מאופיין כשוק מפוכח שעבר תהליך התבגרות ונמצא בתהליכים מואצים של צמיחה ושגשוג, עם דגש על יציבות וראייה לטווח ארוך לכן , אך עם זאת מאפשר רווחים גדולים ובטוחים עבור היזמים.

 


כיצד לבצע ניתוח שוק להשקעה ברומניה - על כך במאמר הבא !

 

​על הכותבת:
אסנת פלד נולדה וגדלה בישראל, החל משנת 2005 פועלת ברומניה. ליצירת קשר  - אימייל
18 שנות נסיון בניהול עסקי, ייעוץ שיווקי ומימון פרוייקטים בתחומים שונים.
בעלת התמחות נקודתית בתחום המימון, אשראי ייצוא וייעוץ העסקי לחברות בצמיחה.
בשנת 2016 נבחרה לרשימת 50 הנשים המצליחות ברומניה במגזין הכלכלי CAPITAL
מכהנת כנשיאת פורום נשות עסקים רומניה BWFR (המונה כ-2000 נשות עסקים)  - לינק  

MCBA אינה מוכרת השקעות נדל”ן או השתתפות השתתפות בהן ואין באמור לעיל משום הצעה או הזמנה להשקעה כלשהי, אלא הצגה כללית של אפשרות הצטרפות למאגר המשקיעים של MCBA. כל האמור הינו בכפוף לתקנון וכללי החברה, המפורטים באתר החברה ובמשרדיה. מודגש כי אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה ו/או החזר קרן. MCBA אינה אחראית או ערבה בשום צורה שהיא להחזר הקרן למשקיעים ו/או לרווחים שיהיו למשקיעים כתוצאה מהשקעתם בהשקעות השונות.