• mcba linkedin
  • mcba facebook

Mentor Capital & Business Advisory© | All Rights Reserved 2019

שוק הנדל"ן ברומניה

Ro

En

Rus

עברית

שוק הנדל"ן ברומניה 2018

שנת 2016 סומנה כשנת המפנה של רומניה. לאחר המשבר הכלכלי שתקף אותה בשלהי 2009, רומניה החלה להראות סימני צמיחה חיוביים והכלכלה החלה להראות שינוי כיוון חד.


למעשה החל מ- 2014 החלו מספר יזמים בפיתוחי נדל"ן (ביניהם גם יזמים ישראלים כגון – שיכון ובינוי, קבוצת גינדי ועוד), לרוב במימון ע"י הון אישי , ולאחר שראו כי הם מצליחים לממש באופן מהיר יחסית את ההשקעות, אשר התמקדו בעיקר בבניית פרוייקטים בינוניים למגורים, החלו לקדם פרוייקטים נוספים, ובשל כך להוות את המנוע הראשוני לו הייתה זקוקה הכלכלה.

 

כוח הקנייה ומנוע הצמיחה של רומניה 2018

השינוי המהותי לכיוון של צמיחה חיובית, עומד על בסיסו של נתון מרכזי – הביקושים לדירות מגורים מעולם לא השתנו. מאז ומתמיד היה קיים מחסור בדירות מגורים בעיקר בערים המרכזיות שבהן מתמקדת רוב האוכלוסיה העובדת ברומניה (בוקרשט, קלוז' ,טימישווארה וכו') .
החל מ- 2012 גם הבנקים החלו להתייצב (בעקבות המשבר העולמי שלא פסח על אף אחת ממדינות האיזור) ולכן לא הראו גם כן שום בעיות נזילות.

מנוע הצמיחה התבסס על העובדה כי השוק שלפני 2009 התבסס על מחירי דירות שאינם ריאליים עבור הקונה המקומי והתמקד במכירות למשקיעים זרים. המשקיעים הזרים אשר שטפו את רחובות ערים המרכזיות ורכשו דירות להשכרה בכמויות אדירות למעשה היוו את הזרז ליצירת אותה בועה שהעלתה את מחירי הדירות ומנעה מזוגות צעירים ואפילו ממשקיעים מקומיים לרכוש את אותן הדירות בדיוק.בבוקרשט עצמה חיים כ- 2.5 מליון איש וכוח הקנייה שלהם אדיר !לפיכך ההגיון הבריא אומר שדי לך להתמקד בכוח הקנייה הקיים על מנת לייצר שגשוג כלכלי והצלחה בכל פרוייקט נדל"ני שבו תבחר להשקיע.

קווים לדמותו של הלקוח המקומי

השכר הממוצע ברומניה עומד על כ- 700 יורו בחודש.  שוק העבודה המקומי נמצא בשגשוג משמעותי עם נתוני אבטלה נמוכים ביותר לאחר שבשנים האחרונות נכנסו לרומניה חברות זרות רבות בתחום הפיננסים וההיי טק . חברות אלו פתחו את מרכזי התפעול והשירות הטלפוני שלהם ברומניה והן מעסיקות אלפי עובדים ברחבי המדינה. ההשפעה שלהן על שוק התעסוקה היא כה דרמטית, מאחר והן יצרו למעשה תנאי העסקה חדשים והעלו את שכר העבודה הממוצע במשק, דבר המשפיע על כל הסקטורים באופן גורף.
שוק העבודה ברומניה נמצא למעשה במצב של חוסר כוח אדם, מה שמשפיע על מעסיקים לייצר תנאים אטרקטיביים יותר עבור עובדיהם. יציבות תעסוקתית הינה עניין מנדטורי עבור מעסיק שרוצה לשרוד בשוק כל כך תחרותי שבו אין מספיק עובדים...
הלקוח הרומני מורגל בתשלום שכירות חודשי של כ- 300-400 יורו לחודש. החלום לרכוש דירה מוטבע בקרב כל רומני שעימו תשוחחו וההתנהלות הכלכלית מבוססת על צמצום וזהירות בשל הקושי לקבל אשראי שוטף מהבנקים (אוברדראפט איננו חלק מרשימת ההרגלים של הרומני הממוצע)...

 

1/1

תכנית מימון ממשלתית לקידום שוק הנדל"ן

ברומניה פועלים למעלה מ- 25 בנקים ובכולם ניתן למצוא הלוואות ומשכנאות לרכישת דירה, בתנאים תחרותיים.
ממשלת רומניה השכילה להבין כי נדרשים מספר צעדים פיננסיים עךל מנת לעורר את השוק ולאפשר לאנשים לרכוש דירות. ההבנה כי רכישת דירות הינה מנוע לצמיחה פיננסית כללית היוותה את הסביב ליצירת תכנית מיוחדת הנקראת "בית ראשון" (Prima Casa).

התכנית מעניקה לאלו הרוכשים את ביתם הראשון אפשרות לקבל הלוואה בתנאים מועדפים מהבנק, עם הון עצמי מצומצם ביותר, בצירוף בטחונות מדינה לתשלום המשכנתה. הממשלה כמובן דאגה להצמיד מספר תנאים מגבילים כדי למנוע שימוש לרעה בהטבה המעולה שהיא מעניקה לאותם צעירים, כמו כן דאגה לייצר מגבלות גם עבור הבנקים הנהנים מבטחונות מדינה והגבילה את גובה הריבית אותה הבנק יכול לחייב את לקוחותיו.

בנוסף, המדינה השיקה מסלול מע"מ מיוחד ליזמים וחברות הבנייה ומאפשרת למכור בתים (עם הגבלות מסויימות הנוגעות לגודל הבית, גודל החצר וכו') במע"מ 5%, אשר משקף הפחתה של 14% משווי המע"מ. (המע"מ ברומניה 19%)

התכניות הוטמעו בהצלחה מרובה בכל רחבי רומניה ולמרות כי ניתן למרות בוודאות שהמשבר הפיננסי כבר הסתיים,  המשלה הותירה על כנה את כל התכניות ולמעשה הזניקה את תחום הנדל"ן ואפשרה ליזמים נוספים לבנות פרוייקטים גדולים עבור הקהל הרחב.

לסיכום

באופן כללי חשוב להבין כי ימי הבועה חלפו ותמו. הלקוח הרומני רוכש רק מה שהוא יכול להרשות לעצמו ולכן היצע הדירות והבתים בשוק תואם באופן מלא רמת הכנסות ממוצעת של 700-1000 יורו בחודש (ובהתאם המשכנתה!).

יזם אשר ינסה להעלות את רמת המחיר המקובלת ייתקל בהתנגדות וייתקשה לסגור עסקה.  השוק מאופיין כשוק מפוכח שעבר תהליך התבגרות ונמצא בתהליכים מואצים של צמיחה ושגשוג, עם דגש על יציבות וראייה לטווח ארוך לכן , אך עם זאת מאפשר רווחים גדולים ובטוחים עבור היזמים.

מנטור קפיטל והשוק הרומני

מנטור קפיטל פעילה בשוק הרומני החל משנת 2005. להנהלת החברה סניף פעיל בבוקרשט והיא המשיכה את פעילותה בהצלחה מרובה לאורך כל שנות הפעילות ברומניה.
בשונה מחברות אחרות אשר הגיעו לרומניה למטרת ביצוע אקזיטים מהירים ובהתאם לכך נטלו סיכונים גבוהים אשר אינם מבוססים על היכרות מעמיקה עם השוק (ולרוב בכספי חברות בורסאיות), הקו המנחה של הנהלת חברה הינו ראייה לטווח ארוך, התבססות מדוייקת על צרכי קהל היעד המקומי והמנעות מביצוע השקעות ספקולטיביות.

עפ"י עיקרון זה פותח מודל ההשקעה הבטוח המאפשר למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעות השונות שממבצעת החברה ולהנות מגל הצמיחה שמציעה רומניה, באופן זהיר ובשקיפות מלאה.

MCBA אינה מוכרת השקעות נדל”ן או השתתפות השתתפות בהן ואין באמור לעיל משום הצעה או הזמנה להשקעה כלשהי, אלא הצגה כללית של אפשרות הצטרפות למאגר המשקיעים של MCBA. כל האמור הינו בכפוף לתקנון וכללי החברה, המפורטים באתר החברה ובמשרדיה. מודגש כי אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה ו/או החזר קרן. MCBA אינה אחראית או ערבה בשום צורה שהיא להחזר הקרן למשקיעים ו/או לרווחים שיהיו למשקיעים כתוצאה מהשקעתם בהשקעות השונות.